来自 新闻中心 2019-02-03 09:43 的文章
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大城市房产税 已经基本可以替代卖地收入

  最近新出来一个楼市四小龙,指的是南京、厦门、合肥和苏州,说他们5月份的涨幅,超过了一线城市,有人还爆料,在合肥2个小时866套房子已经全部卖完了,开发商还嘚瑟,你们要买房的话,可能短期排不上队了。

  是的,这就是二线城市的真实情况,虽然有网友说是演员,但其实现在没有太多必要演戏,因为确实在抢购二线城市。很多资金从老家卖了房出来,本来想去买北上深的房子,但却遭遇了限购,不得不转向二线龙头城市,于是四小龙被炒火了。与此同时,数据显示,二线城市的库存在这波大的抢购潮中,已经大幅下降。回到了5年前的水平。于是,很多人又懵逼了,实在不知道怎么办好。

  虽然我们看到,有些城市也出台了调控措施,比如南京对土地限价,合肥传说要限购,但大多只是说说而已,没什么实际的指导意义。简单来说,这次二线城市的大幅上涨,正是我们要的结果,所以不会有人去管。更多的是一种放任,然后趁机赶紧去库存。

  回看这半年,其实我之前就已经说过了,用的这一招叫做项庄舞剑意在沛公,先用信贷,把一线城市的房价打起来造成了财富效应,然后快速限购,进行保鲜!把汹涌而出的信贷资金挤压到二线城市和一线周边城市,帮助这些地方去库存。比如上海限购,很多人都转向了南京和嘉定甚至重回杭州,这种挤压后的财富效应,对于去库存起到了关键的效果,前中国房地产库存的消化周期已经从64个月迅速降到了52个月,处于一个比较正常的水平,截至5月末,全国商品房待售面积7.22亿平方米,比4月末减少521万平方米。其中,重点城市待售面积规模已降至去年末水平以下;非重点城市待售面积减少量也逐月增多。

  (用私人部门不断加杠杆的方式,来化解企业杠杆,以及开发贷的杠杆。在经济减速期,基本上就属于把大家豁出去的意思。)

  从这个方面也可以看出,决定这波房价上涨的,还是财富带动效应,还有天量的信贷货币。基本属于投机炒作,真正有刚需的人不会说上海不买了,去买嘉定的房子,这里面根本没什么刚性需求,认为房价永远涨的人大有人在。

  那么问题是,后来呢?现在要不要跟风买?买房的目的无外乎投资,而投资的本质是低买高卖,房地产现在已经不能算低了,更关键的问题是,以后你高卖给谁。现在投资房地产的逻辑是,未来永远涨,还一定会有一帮傻子在你后面去把房子接走?在这一波促销之后,全国的自有住房率将更高,而人均可居住面积也势必扩大,租售比会继续降低,房子不能产生价值,实质已经进入了明显的博傻阶段。现在冲进去的,才是真正的为国接盘,他们完全没有想明白,如果房价永远涨,开发商为什么要卖给他们。

  (这个数据表明,商品房销售,基本都是靠投资和热钱堆起来的。也就是说半年来央行放出来的钱,基本都用于去库存了。把有限责任的高杠杆的开发贷风险,转移到了无限责任的个人贷款身上。现在买房的人,才是真正的接盘侠。而且都是配了资去接盘。细思极恐)

  当然,楼市不会像股市那么好运,一旦房价拐点出现,成交量会迅速萎缩,那个时候谁也别想卖,因为根本就没人买。一方面大家该买的都买了,另一方面对于不断贬值的资产,大家更倾向于租赁而不是购买,更何况现在租房远比买房合适。最重要的还有一点,楼市不会再有国家队进场护盘,所以这又是一招,叫做上屋抽梯、关门打狗!你们现在喜欢房子,那我就制造财富效应,然后尽可能的都卖给你,等库存去的差不多了,我大力推广租房市场,断了买房人的后路,让你们谁也别卖。都把房子拿好了,以便我日后收税。现在卖出去的房子越多,以后收的税也会更多。世界上没有一个政府是可以靠持续卖地获得收入的,而现在就已经是临界点,大城市已经基本把地卖完了,而且人口也不让再增长了,所以日后就靠收税了。比如北京算笔账,2300万人口,应该房子800万-1300万套(保守估计,这个数字一直不敢公布,否则将是楼市的最大利空。但想想也知道,统计房子的数量,应该不是什么难事)。平均每套房至少300万,每年的房产税率按1%收,那么就是3万元(目前应该至少4万),一年收这个税就能有2400-3900亿的收入,而去年北京卖地一共才2032亿,换句话说,大城市已经完全能够靠房产税替代土地出让金。即使房价跌一半,也完全能够cover了。所以,这些人已经上了案板,还浑然不觉而已。

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